Önt is érinti a lakhatási válság? Mik a lehetséges megoldások?

Keveset beszélünk róla, de a lakhatási válság valós probléma. Nem csak Magyarországon létező gond, de a túlnépesedés miatt világszinten is megoldandó feladat. 1920 környékén 3 milliárd, 2024-ben több mint 8 milliárd ember él a földön, és 2050-ig akár 12 milliárdra növekedhet a létszámunk!
A mennyiségi lakásigény kielégítése, még egyszerű megoldás lenne, habár milliárd számban új lakást ilyen rövid idő alatt, kivitelezéshez alapanyag és a megfelelő finanszírozás biztosítása nagy felkészültséget igényel.
A mennyiségi megoldás a hatalmas toronyházak létesítésével megoldható lenne, de számtalan más szempont is felmerül. A családok változó létszáma, a mobilitás, a munkáltatás, ellátás fontos szempontok a fejlesztésben, hogy a fiatal házasok amikor még csak gyermektelen házaspárok, már olyan lakásra, házra költsenek, amiben majd a várható gyerekekkel együtt kényelmesen elférnek. Újabb gond, ha egy jobb munkahely ajánlat, vagy más pl.: jobb életminőséget biztosító lakhely miatt ideálisabb lenne költözni!
Számtalan más szempont, az élelmezés, bevásárlás, munkahely, iskola, szórakozás szempontokat is figyelembe kell venni, vagy mindezt megteremteni. Dilemma az is, hogy egyesek a tulajdonban hisznek, mindenki építse, építtesse fel otthonát, vagy vegye meg lakását, saját tulajdon nyújthatja a stabilitást, a biztos életet. Hazánkban jellemző igény, a fiatalokban is ez a jövőkép saját tulajdonba tudni otthonukat. A realitás viszont, az, hogy a gyermekek születése előtt nem teremthető meg a megfelelő otthon, aminek legfőbb akadálya a finanszírozhatatlanság. A lakás létesítéséhez biztosított támogatás, kölcsön a legtöbb esetben szinte megoldhatatlan, de mindenesetre feszültséget okozó teher. Mivel nem működő tőkérő, hitelről van szó, ami pénzt termelne, hanem olyan pénzről, amire az épület elkészülte után továbbra is folyamatosan költeni kell, még több lesz a kiadás, miközben a jelenlegi árak mellett még a megélhetés megteremtése is komoly fejtörést jelent!
Egységes megoldás természetesen nincs! Alternatív megoldás a bérlakás, hisz néhány hónapi bérleti díj összegével, már új lakásba lehet költözni. Mivel nem szabályozott ez a piac, nem tervszerűen, és nem a szükségletnek megfelelően épülnek az épületek. A befektető, az ingatlanfejlesztő elsősorban a profit maximalizását veszi figyelembe. Ezért a kiválasztott technológia, az építési termékek, a környezet ezen belül is a klímavédelemre fordított költségek általában minimalizáltak, de sokszor a követelményeknek éppen csak megfelelnek! A lakásokat nem üzemeltetik, nem adják bérbe, hanem eladásra kínálják. A vevők kisbefektetők, akik 1-3 vagy több lakást vásárolnak, kifejezetten bérbeadás céljára. Akik itt bérbe veszik a lakást, támogatást nem kapnak, a piaci körülmények határozzák meg az árakat, amik adott esetben még magasabbak is lehetnek, mint Ausztriában, vagy más környező országban. Ezért az itt lakók, hogy fedél legyen a fejük felett, a jövedelmük több mint felét a bérlésre, és működtetésre költik, miközben egy fiók-szerű, környezetkárosító betonkockába tengetik életüket. A megoldás a 30 éve elódázott bérlakás törvény megalkotása, ami kötelezettséget róna a beruházóra, üzemeltetőre, és a lakóra is! Jelen cikknek nem feladata, a korszerű bérlekás építést, működtetést, használatot, finanszírozást szabályzó megoldási lehetőségek ismertetése, de célunk ezt egy későbbi, önálló cikkben kifejteni!
Egy olyan megoldási javaslatot szeretnénk bővebben kifejteni, ami már Európában is rohamosan terjed, és Magyarországon is formálódik a gyökere, ami igen közel van ahhoz, hogy szárba is szökkenjen. Ez a közösségi lakhatási forma, eredeti nevén a cohousing! Igaz nem a nagy tömegek, a toronyházakba kényszerült bérlők lakhatását oldja meg, de jelentős mennyiségű tömegnek lehet minőségi, közösségben kialakított, a társadalmi együttélés, a tolerancia képességet is növelő módon életteret biztosítani.

“Olyan lakhatási forma, ahol a lakók közös célok és érdekek mentén, a közösségi összefogás erejével fejlesztik lakhatási feltételeiket és lakókörnyezetüket. A lakók önkéntesen és tudatosan vállalják a közösséget egymással, az általuk meghatározott mértékben tereket, eszközöket, feladatokat, tevékenységeket osztanak meg egymással.”

Az egyik, és talán a megvalósítás területén leginkább célközelinek tekinthető a Bee-Home lakhatási program.
A közösségi együttélésnek különböző módjai lehetségesek. Az átlagos társasházakban is vannak közös terek, mint a lépcsőház, a közös tárolók, folyosók, a lift, vagy az udvar. A közösségi lakóközösségekben sokkal több a közös tér. Nem a minimálisan szükségesre korlátozódik, hanem a maximálisan kihasználható közösségi terek létesítése a cél!
A minimálisan szükségesnél több közös tér – például közös használatú nappali, közösségi szoba, játszószoba, szauna, akár konyha, olyan terek, olyan méretekkel, funkciókkal, amiket a közösség meghatároz, elfogad. A lakók itt nem rendelkeznek minden funkciót biztosító lakásokkal, kizárólag saját területekkel, hanem azokat mind közösen használják, így őket lakásközösségeknek nevezzük.  Ilyen közösségi társasház a meglévőkből szinte kialakíthatatlan, ez a módszer csak újépítésűeknél alkalmazható. Ne felejtsük el, hogy a közösségi terek sem csak úgy teremnek, azokat is finanszírozni kell! Mivel több tulajdonos fogja használni, így egy-egy lakosra a tényleges költség töredéke jut. Amennyiben van alkalmas lakatlan, vagy nagyrészt lakatlan társasház, akkor jó esély van arra, hogy abból egy közösségi lakóotthon legyen kialakítva.

Érdekesebb és célra vezetőbb a Bee-Home program alapján, közösségi lakóparkok létrehozása.

Az ilyen közösségi lakópark létrehozására rendkívül alkalmasnak tartjuk a rozsdaövezeti területek, és a művelésből kivont, vagy művelésre sosem használt területeket. Az építési telkek árai általában az egekbe szöknek. A telkek kialakítása, a közművek és utak létesítése jelentős pénzeszközt igényel, ami nagyrésze így a közösségi lakóparkra, lakásokra lenne fordítható.
A közösségi lakóparkok kialakításának lényege, hogy ifjú házasok, vagy idős házaspárok, egyedül élők, a piaci árnál olcsóbb lakásmegoldáshoz jussanak.
A közösségi lakópark kialakításánál, természetesen a terület adottságát, a várható itt lakók számát, elfoglaltságát is figyelembe kell venni. Egy telken belül több területet is ki lehet alakítani. Pl.: ahol a kezdők laknak, ott egyszobás modul egységek, vagy tiny house-ok alkotják a lakóteret, és pl.: középen az egyéb funkciók, közösségi helyiségek kerülnek kialakításra. Az infrastruktúra kialakítása, az egy főre eső hasznos négyzetméter így sokkal olcsóbb!
Már korábban is jellemző volt, hogy önkormányzatok, akik a lakosság létszámának a növelését kívánták elérni, 0 vagy 1 forintért adtak el telkeket.
A cohousing, azaz közösségi lakókertekben, az épületek elhelyezése többségében fürtökben képzelhető el. Így 10-15 vagy több lakáshoz, egy utat, a közművekhez pedig egy gerincvezetéket kell kiépíteni.
Egy lakás a minimális, de szükséges méretű háló- és fürdőszobával (közösségtől függően ez is lehet közös) rendelkezik, míg a többi szükséges helyiség közös használatban van. A használatuk, működtetésük a közösségben kialakult szabályozás alapján történhet.
A területre több fürt vagy tömb is telepíthető, ahol mindegyik más-más méretű és felszereltségű, adott esetben minőségű lakóegységekből áll. Így ahol születnek a gyerekek, vagy javul az anyagi helyzet, egy nagyobb egységbe költözhet a házaspár. Mivel elsősorban modul egységekben gondolkozunk, a modulok tovább telepíthetők, és további egységekkel bővíthetők.
A terület adottságától, és a közösség megállapodásától függően, játszóterek, szórakoztató egységek, uszoda, vagy csak egy medence, bolt, konyhakert is létesíthető.

A közösségi lakóparkok finanszírozása lehet egy összetett megoldás is, ahol egyrészt az önkormányzat az ingatlan bérbe- vagy átadásával támogatja az oda költözőket. Persze befektetőként is megjelenhet, így a bérleti díj az önkormányzatot illetné. A lakások megépítése több külföldi példa alapján történhet akár nonprofit szervezetek bevonásával is. Az állami támogatás a CSOK helyett a beruházót ösztönözheti, segítheti, de a szociálisan rászorulókat, gyereket vállalókat, a havi bérleti és közmű díj egy részének átvállalásával is támogathatja. Így az önkormányzat vagy a befektető a bérleti díjat vagy annak egy részét az államtól kaphatja, így az biztosítja a megfelelő működést. Forrást is biztosíthat a befektetőnek az állam akár az SZJA vagy a felajánlott TAO egy részének felhasználásával. A számításaink alapján ezzel a módszerrel összességében éves szinten kisebb kiadás realizálható, mint a CSOK finanszírozással.
Természetesen a befektető által létesített közösségi park vagy azon belül épített bérlakás kiadását szabályozni kell. Külföldi példák alapján, meg lehet határozni a díj maximálását, hogy a működtetésre, felújításra mennyit kell a bevételből félretenni, valamint a bérlő kötelezettségeit, a nem fizetés esetére vonatkozó eljárásokat, de a használat módjának ellenőrzését vagy akár a takarító szolgáltatásokat is.
A jövendőbeli lakónak, kötelező előtakarékosságban kell részt vennie, majd utána minősítik, hogy alkalmas-e közösségi lakásra. A közösség érdekében végzett munka elszámolható, ami a bérleti díjból levonható, vagy egy része közösségi kiadások fedezésére is elszámolható.
Nem ejtettünk még szót a lakások építéséről. Egy ilyen lakóparkba csak olyan építési termékekből lehet bármit építeni, ami Nemzeti Műszaki Értékeléssel, és Teljesítmény Állandósági Tanúsítvánnyal, vagy ezek Unios megfelelőivel, ETA-val és CE-vel rendelkeznek. A kész épületeknek minimum a közel 0 energia szintet kell elérni, a CO2 kibocsátás mértéke az A++ kategóriának feleljen meg, de a CO2 lekötés is meghatározott legyen. A lakásokra életciklus elemzést kell készíteni. Anyagukat tekintve egészséges, antiallergén közeget biztosítsanak, amit a fa felhasználásának különböző módjai (szerkezet KVH, BSH, LLV, CLT stb.) külső vakolható, belső fújható farost, vagy kender hőszigetelés, vályog vakolat alkalmazható. A támogatás is függhet attól, hogy milyen a karbon mérleg, milyen a CO2 kibocsátás, stb.
A lakhatási válság egy fajta megoldásával nem csak a Bee Home csapata foglalkozik, hanem pl.: az economx.hu idevágó cikke is, amely nemzetközi jó példákat sorol:

  • Földhasználat és építkezés

Az építési telkeket általában olyan területeken jelölik ki, amelyek kihasználatlanok, de infrastrukturális szempontból kedvező elhelyezkedésűek. Ezeket gyorsított engedélyezési eljárással bocsátják rendelkezésre, hogy méretgazdaságos és energiatakarékos otthonok épülhessenek rajtuk.
Franciaországban például a föld tulajdonjoga különválik a felépítménytől, így a bérlakás kedvezőbb feltételekkel működhet, hiszen nem a bérlőkre hárítják át a föld megvásárlásából adódó kiadásokat. Non-profit szervezetek tulajdonolják és hasznosítják azokat a földeket, melyekre a kivitelezők megfizethető piaci bérlakásokat építhetnek. A kivitelező így alacsonyabb bérleti díjakat állapíthat meg azonos profittartalom mellett.
Írországban, Luxemburgban és Svájcban az állam a piaci ár alatt adja át, vagy adja bérbe a tulajdonában lévő földeket megfizethető lakáscélra.
Németországban állami támogatás igényelhető az energiatakarékos felépítmények után, Svédország ugyanakkor központi költségvetéséből segíti az egyszerre több piaci bérlakásprogramot bonyolító helyi önkormányzatokat.

  • Finanszírozás

A piaci bérlakás programok finanszírozását állami támogatás, állami garancia, valamint kedvezményes banki hitel vagy kötvénykibocsátási lehetőség segíti, de az intézményi befektetők is jelen vannak a szektorban.
Dániában például az ilyen célú építkezések költségének tíz százalékát kamatmentes állami hitelből, 88 százalékát államilag garantált banki hitelből, a fennmaradó két százalékát pedig a leendő lakók letéteiből finanszírozzák. Ezen felül az állam garantáltan felvásárolja a megfizethető lakásépítési célra kibocsátott vállalati kötvényeket.
Hollandiában a kedvezményes, állami garanciával is támogatott hitelek mellett kötvénykibocsátásból és a nyugdíjalapok befektetéseiből finanszírozzák a projekteket, Olaszországban szintén megtalálhatók megfizethető lakáscélú eszközök a befektetési alapok portfóliójában.
Ausztriában pedig a személyi jövedelemadó meghatározott részét (0,5 százalékát munkavállalói, 0,5 százalékát munkáltatói) lakáscélú támogatásokra költik.

  • Fejlesztői, befektetői és bérbeadói ösztönzők

A direkt állami szabályozáson kívül a legtöbb országban adókedvezmények (áfacsökkentés, TAO levonhatóság) segítik az ingatlanfejlesztőket.
Franciaországban adókedvezmény jár azon bérbeadóknak, akik megfizethető bérleti díjat határoznak meg. Csökkentett áfát kell fizetni azon ingatlanokkal összefüggésben, amelyekben legalább a lakások 25 százaléka megfizethető díjú bérlakás.
Luxemburgban adót vet ki az állam a kihasználatlanul álló, be nem épített földterületek után, ezzel ösztönözve azok kihasználását.
Dánia előírja, hogy az újépítésű lakóingatlanok lakásainak legalább 25 százaléka megfizethető kategóriába essen.

  • Ki bérelhet megfizethető lakást?

Ebben a kérdésben elég változatos a gyakorlat. Állampolgársághoz, idegenrendészeti státuszhoz, szociális helyzethez vagy éppen keresethez kötik, hogy ki költözhet alacsony bérleti díjú lakásba.
Bécsben öt év bécsi tartózkodás után jár a jogosultság, azonban csak akkor, ha keresete egy adott jövedelmi korlátnál nem magasabb. A korlát mértéke azonban olyan megengedő, hogy a lakosság mintegy hetven százalékának elérhető a megfizethető lakhatás.
Az olaszoknál a jogosultság megállapítása egyéni elbírálás alapján történik, Hollandiában pedig szintén a jövedelmi jogosultsági küszöb alatt lévő éves jövedelem a feltétel, valamint az, hogy egy adott bérleti díj küszöbnél ne fizessen többet az illető, tehát a magasabb kategóriájú (tágasabb) lakások már nem tartoznak ide.

  • Bérleti viszonyok

A megfizethető árú bérlakásokat általában hosszú távú, szabályozott, a piacinál alacsonyabb díjról szóló szerződésekkel adják ki, ráadásul a bérleti díjak emelésére is csak korlátozottan van mód, sokszor mindössze az éves infláció mértékével emelkednek a díjak.
Számos ország központilag szabályozza a bérleti szerződések időtartamát, illetve a bérleti díjak ideiglenes befagyasztásával mérsékelik azok emelkedését.
Bécsben például legalább 3 éves bérleti szerződést kell kötni, Belgiumban 3, 6, vagy 9 éves a bérleti szerződés, ráadásul a bérleti díj az infláció hatásán kívül rögzített. Spanyolországra 5 éves bérleti szerződés, befagyasztott bérleti díjak jellemzőek, Németországban pedig a városok dönthetnek a bérleti díjak befagyasztásáról. Az Egyesült Királyságban a megfizethető bérlakás bérleti díja maximum a piaci átlagos bérleti díj 80 százaléka lehet.

  • Bérlői ösztönzők

A megfizethető bérlakások igénybevételére ösztönöz, hogy azok magas színvonalúak, munkáltatói vagy kormányzati támogatással bérelhetők, és sok esetben, hosszabb távon megvásárolhatóak.
Spanyolországban egy közepes távú (5 éves) lakásbérlet során a bérleti díj egy hányada, illetve egyéb, egyszeri befizetések beszámítanak a lakás későbbi vételárába. A lakásbérlet lejártával a fennmaradó ellenértéket kedvezményes jelzáloghitellel lehet finanszírozni.
Hollandiában központilag meghatározott kritériumok alapján (bérleti díj, kor, éves jövedelem és vagyoni helyzet) állami támogatás igényelhető a lakás megvásárlásához, Belgiumban az igényelhető állami támogatás a bérleti díj maximum 33 százaléka, Olaszországban pedig egy bizonyos kor (35 év) és jövedelem (55.000 euró) alatt állami támogatás vehető igénybe a bérleti díjra, valamint SZJA kedvezmény is jár.

  • Kihívások

Az Európa-szerte futó megfizethető bérlakásprogramok számtalan kérdést felvetnek, amelyeket érdemes előre tisztázni. Fontos például előre meghatározni, hogy a bérlakásprogrammal kapcsolatosan az állam kíván-e jogszabályban meghatározni jogosultsági szempontokat.
Egyes országok a jövedelmi helyzettől, szociális helyzettől (pl. tanulók, vagy gyermeket egyedül nevelők előnyben részesítése) teszik függővé a megfizethető lakhatást nyújtó létesítmények igénybevételét. Elengedhetetlen emellett az épületek minőségi standardjainak kialakítása és a fenntarthatósági célokkal való összehangolása. A bérházakat pedig elszórtan, illetve a városszövetbe integráltan szükséges megépíteni – mondja Kohári Gábor, a Deloitte Magyarország ingatlan tanácsadási üzletágának vezető menedzsere.
A szükséges telkeket nem az állami területek privatizációjával, hanem a kivitelezőknek biztosított kedvezményekkel, állami támogatásokkal kell előteremteni, mert így a bérlakásprogram alacsonyabb bérleti díjak mellett is versenyképes lehet.
Összességében a bérlakásprogram szabályrendszerét úgy kell kialakítani, hogy az állam, a befektetők, a kivitelezők, a helyi önkormányzatok és a majdani lakók érdekei ne sértsék egymást és mindenkit ösztönözzön a programban való részvételre.

  • Kockázatok

A szabályozáson túlmenően számtalan kockázat van, melyet állami eszközökkel célszerű kezelni. Ha a programba csak bizonyos feltételekkel lehet bekerülni, fontos ellenőrizni a bérlő által szolgáltatott adatok (jövedelem, vagyon, szociális helyzet) valódiságát és pontosságát. Ehhez a hatósági rendszerek szinkronizálása (pl. adóhatósági nyilvántartás, földnyilvántartás) szükséges.
Észszerűsíteni kell az építkezésekhez kapcsolódó adminisztrációt (pl. építési engedély, albetétesítés), hogy a kivitelezők mérsékelni tudják az építési költségeket.
A privát befektetők és kivitelezők számára elegendő ösztönzőt kell nyújtani, hogy részt vegyenek a bérlakás program keretein belül induló fejlesztésekben. Meg kell akadályozni a jogosultsági kritériumokból és a kiválasztásból adódó társadalmi feszültségeket. Ez egyrészt transzparens feltételrendszer kidolgozásával, másrészt az úgy nevezett „social mix” bevezetésével lehetséges. Az utóbbira gyakori példa a külföldi gyakorlatban, hogy az újonnan épült lakások meghatározott százalékát kötelező bevonni a megfizethető lakásprogramba, ezzel biztosítva a bérlakásoknak a piaci feltételekkel fejlesztett tömbökbe való integrálását.
Szabályozással kell segíteni azt, hogy a bérbeadókat ne a nemfizetési kockázat elkerülése befolyásolja a bérlő kiválasztásakor, hanem olyan jelentkezőket válasszanak (pl. pályakezdő fiatalok, tanulók), akiknek a piaci áraknál alacsonyabb bérleti díj valódi segítség.
Az urbanizáció eredményeként számos lakhatási, és ezáltal társadalmi problémával szembesülnek a nagyvárosok. Ezekre Európa-szerte színes és több területet átölelő megoldási javaslatok születtek már. Az ezekből levont következtetések pedig Magyarországon is segíthetik a megfelelő lakhatási politika kialakítását – teszi hozzá a szakértő.”

 

Kárpáti József
Bee Home Nagykövete
ÉVOSZ-MAKÉSZ Környezettudatos Építés tanácsadója
Készház Menedzser Kft.